"우선 세금 종류에 대해 알아봅시다. 세금에는 여러 종류가 있지만 우리가 알아둘 것은 거래세와 보유세 정도입니다. 부동산 세금으로는 이밖에도 상속 및 증여세 등이 있지만 이는 세무사와 상의하는 것이 좋습니다. 먼저 부동산을 취득할 때 내는 세금을 알아볼까요? 우리가 토지나 주택을 사면 어떤 세금을 내죠?"
"취득세와 등록세입니다."
"맞습니다. 지방세로서 거래세의 일종인 취득세와 등록세를 내지요. 거래세로는 양도세도 있지만 양도세는 팔 때 내는 것이므로 보유세 다음에 배우기로 하지요. 취득세와 등록세는 과거에는 기준시가로 과세표준을 삼았지만 2006년부터 실거래가로 산정한다는 것에 유의해야 합니다. 이 때문에 취∙등록세 부담이 커져서 세율을 줄인다는 얘기가 있었지만 아직 실행되지는 않고 있네요. 다만 미분양 주택에 대한 취득·등록세 감면만 수도권도 확대 시행돼 지역 구분 없이 2010년 6월까지 취득·등기를 마친 아파트에 대해서는 취·등록세 50%의 감면 혜택이 주어집니다."
"길수씨, 취∙등록세율이 얼마인지 아시죠?"
"주택은 2.2%이고, 토지는 4.6%인 것으로 압니다."
"네. 맞습니다. 좀 더 정확히 하자면 전용 85㎡ 이하 주택은 2.2%이고 초과는 2.7%입니다. 그리고 취득세는 취득일로부터 30일 이내에 자진 납부해야 하고, 등록세는 등기할 때 납부하면 됩니다. 경우에 따라 취득세나 등록세가 감면되거나 면제되는 경우도 있습니다. 무주택자가 연면적 또는 전용면적 40㎡ 이하로서 1억 원 미만인 주택 취득 시 취∙등록세 면제해주고, 자경 농민이 경작하는 목적으로 농지를 구입하면 취∙등록세를 50% 감면해줍니다. 상속으로 무주택자인 사람이 1주택을 취득해도 취득세가 비과세됩니다. 그러나 이 경우 등록세는 내야 합니다. 또한 재개발 구역에서 원조합원(정비구역 지정 고시일 이전 주택을 구입한 조합원)이 전용 85㎡ 이하 아파트를 취득할 때에도 취득세가 면제됩니다. 이때 전용 85㎡ 초과와 재건축 조합원은 취득세를 내야 합니다."
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취득방법
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취득세
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농어촌특별세
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소계
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등록세
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지방교육세
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소계
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취∙등록세 합계
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매매(주택 전용 85㎡ 이하)
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1%
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-
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1%
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1%
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0.2%
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1.2%
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2.2%
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매매(주택 전용 85㎡ 이하)
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1%
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0.3%
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1.3%
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1%
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0.4%(농특세0.2% 포함)
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1.4%
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2.7%
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매매(주택 외)
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2%
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0.2%
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2.2%
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2%
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0.4%
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2.4%
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4.6%
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신축
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2%
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0.2%
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2,2%
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0.8%
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0.16%
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0.96%
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3.16%
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상속
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2%
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0.2%
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2.2%
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0.8%
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0.16%
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0.96%
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3.16%
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증여
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2%
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0.2%
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2.2%
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1.5%
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0.3%
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1.8%
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4.00%
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⋇2010년 6월까지 취득·등기를 마친 전국의 미분양아파트는 구입 시 취·등록세 50% 감면
⋇자경 농민이 경작하는 목적으로 농지 구입 시 취∙등록세 50% 감면
⋇무주택자가 연면적 또는 전용면적 40㎡ 이하로서 1억 원 미만인 주택 취득 시 취∙등록세 면제
⋇취득세 기한을 넘기면 신고불성실가산세(20%) 및 납부불성실가산세(1일 1만분의 3)를 추가 부담해야 함
▶ 조합원 입주권 구입 시 취∙등록세율은 토지처럼 4.6%
"아, 간단하군요. 그거만 내면 다 되는 겁니까?"
"그렇지는 않습니다. 얼마 되지는 않지만 인지세라는 것이 있지요. 주택은 1억 원까지는 인지세가 비과세되지만 1억 초과 10억 원까지는 15만 원입니다. 또한 세금은 아니지만 등기하려면 국민주택채권을 매입해야 합니다. 국민주택채권에는 제1종과 제2종이 있는데, 등기할 때는 제1종국민주택채권을 매입합니다. 수도권의 주택은 시가표준액(개별공시가격)에 따라 시가표준액의 1.3%∼3.1%를 구입해야 합니다. 그런데 채권의 만기일이 5년이라 부담이 크기 때문에 대부분의 사람들이 구입 당일 할인해 할인비용만 부담하고 있습니다. 예를 들어 기준시가가 5억 원인 수도권의 주택을 구입하면 채권을 1,300만 원어치 구입해야 하지만, 할인하면(2009년 2월25일 할인율은 11.47%, 할인율은 은행에서 매일 발표함) 149만1,100원만 부담하면 됩니다. 여기에 부동산 중개 수수료와 등기 이전을 법무사에게 맡기면 법무사 비용 등 부담이 만만치 않습니다."
"저는 부동산을 사고 팔 때는 양도세만 부담이 큰 줄 알았는데 매입에 따른 비용도 꽤 나오네요..."
"그렇습니다. 자 그럼 이번에 관심만씨가 구입한 아파트의 취∙등록세 등 구입 비용이 얼마나 되는지 사례를 통해 알아볼까요? 관심만씨가 취득가와 기준시가 등을 말해주시겠어요?"
"네, 취득가는 6억2,000만 원이었고, 기준시가는 4억9,000만 원이었습니다."
∎취득가가 6억2,000만 원(기준시가 4억9,000만 원)인 전용 85㎡ 초과 아파트 구입 비용
취득세(농특세 포함) =6억2,000만×1.3% =806만 원
등록세(지방교육세, 농특세 포함) =6억2,000만×1.4% =868만 원
채권할인비용(할인율 11.47%로 가정)=4억9,000만×2.6%×11.47%=146만 원
인지세 = 15만 원
법무사 비용(대략 거래가의 0.1% 내외 들어감) =약62만 원
중개수수료(매매는 가액에 따라 0.4∼0.9%) =약560만 원
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총구입비 약2,457만 원
국민주택채권 매입률
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주택
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시가표준액
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매입률(%)
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특별시∙광역시
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기타 지역
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소유권 이전 및 보존
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2,000만 이상∼5,000만 미만
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1.3
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1.3
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5,000만 이상∼1억 미만
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1.9
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1.4
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1억 이상∼1억6,000만 미만
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2.1
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1.6
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1억6,000만 이상∼2억6,000만 미만
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2.3
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1.8
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2억6,000만 이상∼6억 미만
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2.6
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2.1
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6억 이상
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3.1
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2.6
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상속 및 증여
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1,000만 이상∼5,000만 미만
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1.8
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1.4
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5,000만 이상∼1억5,000만 미만
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2.8
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2.5
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1억5,000만 이상
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4.2
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3.9
| ⋇매입률의 대상 액이 실거래가가 아니라 시가표준액, 즉 공시가격임에 유의한다.
"어때요 관심만씨. 맞습니까?"
"네, 맞습니다."
"자, 그럼 여러분들이 취∙등록세 등 구입비용에 대해 어느 정도 이해가 되셨으니 제가 문제를 하나 내지요. 여러분 조합원 입주권 아시죠? 재개발이나 재건축 사업에서 관리처분계획인가가 나면 주택은 그때부터 입주권으로 바뀝니다. 이 입주권을 구입할 때는 취∙등록세 세율이 얼마가 될까요?""글쎄요....입주권도 주택이니까 2.2%나 2.7% 아닐까요?"
귀솔깃의 대답에 준비해가 반박했다.
"주택이 멸실되었다면 주택은 아니지. 그렇다고 토지로 보기에도 그렇고...."
"조합원 입주권은 토지로 보아 세율이 4.6%가 적용됩니다. 주택이 멸실되지 않았다고 해도 관리처분계획인가가 나면 지방세법에서는 토지로 간주하는 겁니다. 입주권은 그 자체로서는 주택이 아니라 주택을 취득할 수 있는 지위에 해당합니다. 그러나 입주권이 투기의 대상이 되자 주택 수에 포함시키게 된 것이죠. 1주택과 1조합원 입주권을 보유하게 되면 2주택자가 될 수 있게 한 것이지요. 만일 입주권이 주택 수에 포함이 되지 않는다면 주택을 먼저 팔면 1주택자로서 비과세에 해당이 될 수도 있는데 그걸 못하게 막은 거지요."
"입주권 세금은 상당히 복잡하더군요."
"네, 맞습니다. 전문가들도 헷갈릴 정도로 까다로운 게 바로 입주권 세금이죠. 입주권 세금에 대해서는 다음 편에서 또 설명하기로 하지요."(계속)
<불황에도 성공하는 부동산 투자전략> 중에서
부동산 공부와 정보교환은 http://club.joinsland.com/bootooseongbang
출처 :부동산에 미친 사람들의 모임 원문보기▶ 글쓴이 : 이형진(BuMiMo) |