드림부동산

글로벌 금융위기를 겪으면서 거래량 급감과 가격 급락 등으로 추락을 거듭하던 국내 부동산시장은 지난해 1분기를 지나며 경기회복을 위한 정부의 지원 등에 힘입어 거래심리가 다소 회복되기 시작했다. 주택시장의 경우 서울 강남지역이나 인천 송도ㆍ청라지구 등 수도권 일부에서 아파트를 중심으로 거래량의 증가와 함께 지난해 3분기 들어 고점 대비 90% 이상의 시세를 회복하기도 했다.

하지만 서울 강남권을 중심으로 재건축 물량의 가격이 급등하고 인천 등 수도권 일부 지역에서 분양열기가 고조되면서 가계부채 증가로 인한 부실 심화와 부동산 가격의 버블 형성 등을 우려한 정책당국이 가계대출 억제 등 금융규제를 강화한 이후 주택시장은 대부분의 지역(서울 강남 3구 제외)에서 침체국면으로 접어들었다.

건설산업연구원이 최근 발표한 '최근 주택시장 규제의 문제점과 시장 정상화를 위한 정책 방향' 보고서를 통해 부동산시장의 환경변화를 중심으로 금융규제, 한시적 세제혜택, 분양가상한제 등의 규제 현황과 이들 규제가 시장에 미치는 영향과 효과를 살펴본다.

최근 주택시장 규제 현황

지난해 말부터 수도권 전역에 대한 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)이 강화돼 은행권과 비은행권까지 시행되고 있다. 올 2월 11일 양도세 한시 감면 혜택이 종료되고 이와 함께 다주택자 양도세 감면 및 미분양주택 취?등록세 감면도 연내 종료될 예정이다.

분양가상한제의 전면 폐지 또는 일부 적용 배제 등을 내용으로 하는 3가지 형태의 주택법개정안이 국회에 상정 및 계류 중에 있으나 입법 과정은 여전히 지지부진한 상태다.

하지만 경기가 구조적 회복단계로 진입하지 못했음에도 불구하고 각종 규제에 의한 복합적 파급효과로 인해 거래량 급감ㆍ미분양 증가ㆍ공급감소 등 많은 문제점이 나타나고 있다.

규제 파급효과 및 문제점

금융규제 이후 강남3구가 선행적으로 거래량이 급감했지만 가격 하락폭은 수도권 외곽이 더 크고 앞으로 거래량도 급감할 가능성이 높다. 분양물량 단기 쏠림으로 인해 미분양이 8개월 만에 증가세로 돌아섰고 양도세 한시 감면 종료를 앞두고 올 1월까지 집중된 분양물량을 고려할 때 미분양 증가세는 앞으로도 계속 이어질 것으로 보인다.

미분양 물량 중 준공 후 미분양 물량 비중이 지속적으로 증가하고 있어 악성 미분양이 적체되고 있는 것으로 판단된다. 분양가상한제 적용, 미분양 증가 등에 따라 공급물량이 급감하였고, 민간부문의 부진은 외환위기 이후 최악 수준이다(전체 물량에서 민간부문 비중, 1998년 57.2%, 2002년 81.4%(최고치) 2009년 55.9%). 주택시장의 악재로 분양위험과 재무위험이 확대됨에 따라 PF 사업이 부진하여 민간투자를 활용한 경제 활성화에 오히려 부담으로 작용하고 있다.

실수요자 피해가 크게 나타나고 완화 필요

수도권 전역에 대한 획일적인 규제는 실수요자들의 주택구입능력을 감소시켜 시장진입을 어렵게 하고 있다. 주택금융의 기본 목표가 서민의 주택구입능력을 향상시켜 주거안정을 도모함에 있음에도 불구하고 은행권의 건전성을 확보할 목적으로 금융규제라는 정책수단이 사용되어 부작용 초래하는 것이다.

수도권 아파트 중위주택가격은 3억5388만원(국민은행, 지난해 12월 기준)에 이르고 있으나 LTV 규제 강화로 최소 자기자본 1억 5천만원 이상을 보유해야 겨우 중위주택시장 진입이 가능한 실정이다. 높은 주택가격을 고려할 때 '생애최초 주택' 구입자와 저소득층의 주택담보대출은 더욱 어려울 수밖에 없는 상황이다.

도시근로자 평균 소득 390만원(통계청, 지난해 9월 기준)으로 DTI를 상정해보면, 10년 상환 조건인 경우 총 대출가능금액은 1억4967만원)에 지나지 않으며 금리 상승에 따라 대출가능금액은 더욱 줄어들 가능성이 크다. 금리가 6.0%로 높아지면 대출가능금액은 1억4564만원으로 줄어들 수밖에 없다.

도시근로자 평균 소득의 60% 수준인 월 소득 234만원의 근로자는 금리가 5.5%일 때 대출가능금액이 7780만원에 불과하다. 현행 주택시장 규제정책은 신규주택시장과 재고주택시장에 대한 이원적 접근 방식을 취하고 있어 시장간 순환과정에 장애물로 작용하고 있다.

재고주택을 보유한 소유자가 신규분양주택을 구매하기 위해서는 재고주택의 처분이 원활히 이루어져야 한다. 현재의 금융, 세제 정책들은 신규주택과 재고주택간 순환과정의 장애물로 작용하고 있으므로 정책 간 조율을 통해 시장 내부적 순환성을 확보하는 것이 중요하다.

양도세 한시 감면을 연내까지 연장하여 경기 연착륙을 유도하고, 금융규제는 매매가격과 함께 거래량 급감이 우려되는 수도권 지역(서울 제외)에 대해서 완화조치를 통해 경기 활성화를 유도해야 한다. 분양가상한제는 전면 폐지가 원칙이나 시장상황 및 효과를 고려하여 단계별 접근을 통해 공급시장 정상화를 모색할